盖州市城镇老旧小区改造实施方案
为贯彻落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔〕23号）的要求，加快推进我市城镇老旧小区改造工作，结合我市实际，特制定本方案。
一、总体要求
（一）指导思想
坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻*的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会以及中央城市工作会议精神，以改善人民群众居住条件为着眼点，以工作机制制度创新为着力点，全面、系统、大力推进城镇老旧小区改造，切实解决老旧小区建筑物和配套设施破损老化、市*设施不完善、环境脏乱差等系列问题，努力打造功能完善、环境整洁、管理规范的宜居居住小区，构建美好和谐的社区治理体系。
（二）基本原则
1．*府主导，居民参与。老旧小区“改不改”、“怎么改”，要坚持“自下而上”，以居民意见为主要依据。*府发挥组织引导作用，办事处、社区牵头，组织发动群众，共同参与老旧小区改造，实现共谋、共建、共管、共治、共享的社会治理格局。
2．把握重点，分类施策。按照先急后缓原则，对基础设施差、管理缺失、安全隐患突出、居民改造意愿强烈的老旧小区先行整治，基本解决水、电、路、气及安全隐患等突出问题。按照先拆违后建设的要求，统一规划，统筹实施，推行“一区一策”“一楼一策，系统推进老旧小区改造提升。
3．因地制宜，统筹安排。体现小区特点，因地制宜确定改造内容，合理制定改造方案，按照“成熟一批，实施一批”的原则，结合本地财*承受能力，统筹安排好老旧小区改造工作。
4．共治共管、长效管理。以加强基层*建为引领，将社区治理能力建设融入改造过程，促进小区治理模式创新，坚持“改造一个、管好一个”，调动小区居民推动社会治理和服务重心向基层下移，构建小区长效管理机制。
（三）工作目标
按照国家、省和市对老旧小区改造工作要求和标准，大力推进我市老旧小区改造工作，建立完善的老旧小区改造制度框架、*策体系和工作机制。到“十四五”期末，完成对年底前建成的老旧小区综合改造提升任务，建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。
二、改造范围
建成年代较早、失养失修失管、市*配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。重点改造年底前建成的老旧小区。已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建实施改造的小区以及以居民自建住房为主的区域等，不纳入老旧小区改造范围。
三、改造内容
老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。列入改造计划的老旧小区，基础类改造内容要应改尽改，支持完善类、提升类改造。
（一）基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市*配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市*配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、道路、照明、消防、安防、生活垃圾分类等基础设施，以及架空线规整（入地）等。
（二）完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。
（三）提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家*保洁、便民市场、便利店、邮*快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
四、改造标准
改造工程项目技术标准按照《营口市城镇老旧小区改造工程项目管理工作规范（试行）》（营城改办发〔〕1号）的相关要求执行。改造后的老旧小区必须符合工程建设有关标准和规范。
五、实施步骤
（一）摸清底数。市住建局牵头负责承担老旧小区改造的主体责任，会同各相关街道办事处对辖区老旧小区的基本情况进行逐一摸底调查，做到底数清、情况明。
（二）建立台账。在调查摸底的基础上，建立健全老旧小区改造工程项目台账，各街道办事处要明确各辖区老旧小区的建设年代、存在的突出问题、居民改造需求等情况，建立好改造工程项目储备库，为项目实施及资金争取打好基础。
（三）编制规划、计划。根据辖区老旧小区的基本情况，组织编制老旧小区改造总体规划及年度改造计划，深入扎实地推进项目建设。
（四）制定方案。根据老旧小区基础设施状况，在广泛征求小区居民意愿基础上，确定改造内容、资金来源、后续管理等，因地制宜，制定小区改造方案。
（五）资金筹措。在积极争取中央补助资金基础上，要加大地方财*配套资金投入，做好资金统筹。提倡通过居民出资、争取金融服务支持、引入社会资本等方式筹措老旧小区改造资金。
（六）组织实施。老旧小区改造项目建设（包括立项、设计、工程预算及评审、招标施工、结算审计等）由市住建局具体组织实施。施工建设中应最大程度减少对居民生活的干扰。供水、供电、通讯、有线等管线专业经营单位应按照小区改造工作的统一安排，协同进行方案设计、线路规整和改造实施。
（七）验收考评。项目完工后，由各相关部门、管线专业经营单位、施工单位、设计单位、监理单位、街道、社区、业主委员会（或居民代表）等进行项目联合竣工验收。
（八）长效管理。各街道办事处、社区要指导改造的小区成立小区业主委员会，制定小区长效管理方案，引入物业服务企业，落实管理和服务举措，做到“改造一个、管好一个”。对暂不具备实施市场化物业管理的老旧小区，实行*府兜底保障性物业管理，提供基础性物业服务，待条件成熟后，实行市场化物业管理。要加强宣传指导，促进小区改善后进入良性轨道。
六、保障措施
（一）成立领导小组。成立盖州市城镇老旧小区改造工作领导小组，负责统筹、协调、推进全市老旧小区改造工作。市*府主要领导任组长，分管领导任副组长，成员单位包括各相关部门。领导小组下设办公室，办公室设在市住建局，负责老旧小区改造的日常综合协调工作。
（二）明确职责分工。为推进老旧小区改造工作顺利开展，相关部门要各施其职、协调联动、形成合力。现明确相关部门的工作职责如下：
市住建局、市城乡建设服务中心：负责辖区老旧小区改造工作，会同发改、财*部门做好争取中央补助资金工作；负责提报我市改造总体规划及年度计划，制定小区改造方案；负责工程招投标、工程实施、质量管理、安全生产、预算审定和结算审核等工作，负责协调水务公司，制定供水改造方案工作。
各相关街道办事处：组成专班人员负责组织协调相关部门，拆除老旧小区影响施工的违章建筑。协调解决改造中出现的各类矛盾纠纷，指导改造的小区成立小区业主委员会，落实老旧小区后续管理工作等。
市综合执法局：配合辖区办事处拆除老旧小区影响施工的违章建筑。
市发改局：负责老旧小区改造红线内、外配套基础设施中央补助资金申报、安排、下达和监管工作。
市财*局：负责老旧小区改造中央补助资金、财*专项资金的安排、下达及监管工作。负责发行老旧小区地方债落实配套资金工作。
市行*审批局：负责简化审批流程，缩短审批时限，做好老旧小区改造相关审批工作。
市审计局：负责对列入改造计划的项目实施审计监督，发现问题，形成审计调查报告，责令相关部门限期整改，并督促整改落实情况。
市公安局：负责监督指导老旧小区安全防范设施改造，组织安防设施的接收工作，处置老旧小区拆除违章建筑和施工过程中突发事件。
市公安局交警大队：负责老旧小区施工期间，主要道路交通疏导工作。
市水务公司：参与制定老旧小区供水改造方案、按照方案参与验收并组织接收。
供电、移动、电信、联通等公司及市融媒体中心：参与制定老旧小区强、弱电线路“入地”改造规划，投资参与强、弱电线路规整工作。
九仓、吉利供热公司及中燃公司：配合做好老旧小区地下管网施工等工作。
市环境卫生服务中心：负责改造后老旧小区垃圾清运，落实小区后续管理相关工作。
市自然资源局、市民*局、市市场监管局、市教育局等其它部门根据工作职责，配合做好老旧小区改造相关工作。
（三）简化审批流程。要简化老旧小区改造审批事项和环节，改造方案经联合审查认定后，由相关部门直接办理立项、用地、规划审批、施工许可等手续。涉及规划、设计、土地、施工、消防审批以及检验检测的，要简化工作流程，缩短审批时限，加快审批速度。
（四）落实税费减免*策。专业经营单位参与*府统一组织的老旧小区改造，对取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。在老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家*等服务的机构，提供养老、托育、家*服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家*服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。
（五）加强资金监管。老旧小区改造资金要单独核算、专款专用，严格按照规定用途使用，不得挪作他用。财*部门要加强资金监管，审计部门要进行跟踪审计。
（六）做好宣传引导。加大宣传力度，全方位、多角度宣传老旧小区改造的重要意义、*策、实施步骤和改造成效，提高社会各界对老旧小区改造的认识，激发群众改造热情，变“要我改”为“我要改”，形成广泛参与的良好氛围。
本条